地产业迎来结构性调整新时代

　　保障房建设将会在两三年内淘汰一半房企？

　　■本报记者 谢静

　　 3月9日，住建部副部长齐骥在记者会上公开表示，2011年将开工建设1000万套保障性住房计划中，有400万套左右是各类棚户区改造。“十二五”期间，中国将新建各类保障性住房和棚户区改造3600万套——彼时，将会有20%以上的家庭住房是通过政策保障或是政策支持来解决。

　　 齐骥提及，1000万套保障性安居工程年度投资大概在1.3万亿-1.4万亿之间。而“今年完成1000万保障性安居工程的任务，1.4万亿的投资应该说是完全可能的。”

　　今年600万套属增量房

　　供需矛盾将得以缓解

　　 郑先生于2009年硕士研究生毕业，幸运的是，来京工作不久后，单位为他解决了北京户口。随即，郑先生就着手准备各种材料，开始申请“两限房”。

　　 所谓“两限房”，是保障性住房的一种，限套型面积、限销售价位。“我大概用了3、4个月的时间去准备材料以及审批过程，2010年6月份我在机构备了案”，郑先生告诉记者。

　　 “本来单身人士要30岁以后才能申请两限房。但是后来政策变为独生子女可以将父母作为家庭成员，就可以不算作单身人士，可以提前申请了”。郑先生庆幸的是，后来政策反复变化，时松时紧，他正好赶上了符合申请两限房条件的“好时候”。

　　 不过，时至今日，郑先生也仅仅处在“备案”阶段，但是他并不急。“我有一个同事，他等了三年多就等到了，两限房的房价比市价要低50%还多，他算是幸运的了”。

　　 对于郑先生这样等待两限房的人来说，住建部副部长齐骥似乎为他们带来了好消息：今年推出的1000万套保障房任务中，有600万套属于增量部分，“建一套就多一套”。更为具体的是，齐骥指明今年有一些城市要大规模地建一些两限房，“根据各地报上来的计划，这两块（经适房、两限房）加在一起，有近200万套”。

　　多渠道筹资建保障房

　　1.4万亿投资有可能完成

　　 业内人士一直担心保障房的资金来源问题。

　　 不过，住建部副部长齐骥在3月9日的记者会上表现的信心十足：“……今年完成1000万保障性安居工程的任务，具体说是1.4万亿的投资应该说完全可能的。而其中的8000多亿是通过社会机构的投入和保障对象以及所在企业筹集而来。而剩余的5000余亿元，将由中央以及地方政府通过各种渠道来筹集。”

　　 具体来说，土地出让金、公积金以及地方财政预算将作为三大资金提供主体。其中，要严格执行土地出让净收益用于保障房建设的比例不低于10%的规定，资金缺口大的地方，要进一步提高比例；各地公积金增值收益扣除风险准备金等费用外，要全部用于廉租住房建设。

　　 除去上述三大保障房资金提供主体外，齐骥还提及公积金贷款以及银行贷款支持保障房建设，以及吸引和鼓励更多的企业来参与公共租赁住房的建设和运营上来。

　　潘石屹：50%的房企

　　会在两三年内被淘汰出局

　　 3月9日，潘石屹在微博上发表观点，“我认为至少有50%的房地产企业会在未来两三年内被淘汰出局。” 在微博中，他表示那些实力较差、产品与保障房在地段、质量和户型上没有太大差距的企业将率先被淘汰。而且，“这次调控的根本目的是调整结构”。

　　 之前，华创证券地产分析师杨现领曾在接受《证券日报》记者采访时表示，保障房的建设从长远角度来看，是有利于给商品房市场“松绑”的。

　　 3月8日，万科总裁郁亮在2010年业绩发布会上提及关于参与建设保障房的问题：其一，万科愿意参加保障房的建设；其二，万科还没有找到靠保障房赚钱的方法。

　　 这或许是一个悖论，作为市场的主体，企业的动力就是追逐利润。如果建设保障房不能赚钱，为什么企业要去参与保障房的建设？万科虽然声称愿意参与保障房的建设，但是实际参与的保障房项目也只有四个，分别位于北京、上海、深圳以及南京。而且，总裁郁亮也同时表示，“要在不影响股东利益的情况之下做这件事”。

　　 不同于标杆房企万科，很多开发商可以低调的等待着春天的到来。一位某大型房企人士在与《证券日报》记者聊天时表示，他们并没有参与到保障房建设当中去。“我们自身会定期对客户进行跟踪测试，以了解他们的需求以及忠诚度”，而据他介绍，客户的忠诚度并未下降。“很多客户都认定，自身并不具备购买保障房的条件”，因此，他们仍然关注着商品住宅。而随着房地产市场竞争日益激烈，房企品牌日益重要——“同样一个地段，不同开发商项目的小区每平米的价格相差在千元以上”。

　　 除去品牌带来的效应，大型房企融资和回笼资金的能力都更强。上述人士告诉记者，“现在我们拿地要比以前更容易”，在过去的时间里，“太多的人进入到这个行业来，地价被炒得太高，风险太大以致我们不敢拿地”。而现在，和地王频出的时期相比，“无疑要好过得多”。

　　 无论如何，3600万套保障房若真能推出，“蚁族”们也就看到了希望；而对于开发商来说，政策上的松绑，无疑也是行业春天的到来。