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房地产泡沫的支撑力正在逐渐消失
宜章房产网 www.yizhangfc.com 更新:2011-03-11  来源:21世纪经济报道

远洋地产突然性大幅降价,引发前期购买的业主抗议,这一“远洋事件”现在被认为是一个重要的信号,有点类似于2007年末万科大幅度降价。不同之处在于,万科降价,业内一片讨伐。而远洋降价,业内一片黯然。万科预判市场而降价,大家恨它带坏了风气。而远洋因预判政策前景降价,业内只能表示理解和同情。

这次房地产调控,政府前所未有地采取了多管齐下的办法:鼓励银行取消过去的房贷优惠并小幅度上调贷款利率、提高二套房首付、出台严厉的限购措施,严格限制投机性需求,甚至在这个过程中也限制了部分刚性需求,用两会期间住房和城乡建设部副部长齐骥的话说,“让需求排排队,最重要的自住需求排在前面”。同时,考虑到对需求的压缩会带来市场型供应的衰退,房地产商推新盘的动力会减弱,为了弥补这一供应衰退,政府又启动大规模的保障型住房计划。可以说,这是一次非常周密的调控,从供需两个角度来夹击高房价,打蛇打到了七寸。

现在支持房价的力量主要来自三个方面:一个是通货膨胀预期,这个跟货币政策泛滥程度相关。一个是中国的城市化水平是否像过去一样加速提高,第三个是基于过去房价高增长的惯性预期,例如一些人认为房价会永远涨上去不需要任何理由。

从两会反映出的情况看,央行似乎已经将遏制通胀视为第一目标。但此前的经验告诉我们,央行可能更着眼在一个更长时期内控制通胀而不是迅速打压通胀,央行的策略仅仅让目前较高通胀的势头不至于“失态”。这其实对房价来说是一个有力的支撑,负利率的时代不会马上结束。在城市化方面,很多人将高速城市化看作是一个自然形成的过程,其实不然,高速城市化其实可以添加“人为性”。例如扩张性的货币政策就可以过度推进城市化,它会造成土地价值飙升、级差租值拉大以及短期内城市对农村劳动力需求的高度膨胀。但如果政府的政策不像过去那样扩张性,中国城市化的速度会下降,而且下降的程度会超越许多人的预期。支持房价的第三种力量是一种精神力量,他们认为租售比、房地产投资租金回报同一般平均水平的比较都没有任何意义,房价上涨是自我满足和增强的。我们认为这种精神性的力量很快就会消散掉,无影无踪。

就像齐骥副部长说得那样,“让自住需求排在前面,限制投机性需求”,这带来一个问题,大部分自住需求者没有足够的资金来承受目前高房价,如果需要成交,房价就必须下降。但政府看上去又不太愿意迅速提高利率来战胜通胀,扭转负利率。通胀预期还在那,让地产商和房地产交易投机者有动力维持目前高房价。况且,他们还有幻想认为,一旦经济逐步下行,政府还会继续加码刺激,重新抬升房地产。但我们的观点认为,政府以前能够出台大规模经济刺激,一是因为美国次贷危机的突发性,它被广泛认为是“第二次大萧条”,让中国政府感到紧迫,所以“出拳太快出手太重”,二是因为当时整个经济处于通缩状态,有条件进行刺激。现在的情况完全不同,如果政府“出拳太快出手太重”对经济回升产生作用,但一些负面效果将会逐渐出现,可能社会不像过去那样一边倒地支持政府再度实施经济刺激。更重要的是,现在处于通胀状态,而且通胀并不会很快消失(除非有另外一场罕见的危机导致需求急剧下跌)。在高通胀状态下,政府一般不会加码刺激经济,这是常识。所以,远洋地产的降价将是中国房地产泡沫缓慢破灭的一个起点。

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