小户型的房产增值难有与大户型相比，小户型越多，穷人越多，政府应该鼓励开发商继续开发更多大户型和高端小区，不应该以“土地资源稀缺”为借口遏制国民的财富增长，强行安排穷人的生活方式。没有迹象表明，中国人不愿实现美国人、英国人和瑞士人大房子的梦想，政府有责任解放城市蜗居的“房奴”！
　　
　　自今年大年初六（1月9日），在“国八条”政策下，我们首次预言长沙将出台普及版限购令，但3月4日长沙出台的限购令比原本想象的更温柔，假如限购令不能控制房价，中央政府极有可能出台更严厉调控政策，以纠正温柔限购令的“忽悠”成分，这对限购令不能不说是一种讽刺，因此，温柔限购令比严厉限购令风险更多。
　　
　　按照长沙限购令通知，限购令对“环长株潭户籍家庭”和“外地家庭”做了区别规定，前者过去不管有没有1套住房，都只能在长沙市主城区（指市辖五区：芙蓉区、开福区、天心区、岳麓区、雨花区）再购买1套90平方米（含）以下新建商品住房。限购令凡是对90平方米以上的商品房，都不受购买限制，凡是存量的商品房，也不受购买限制，凡是长沙市主城区以外区域，比如长沙卫星城星沙县城，还有毗邻河西岳麓区的望城县（其中一部分区域已划进大河西先导区，成为市区），将都不受限制。不受限制意味着炒家资本进入长沙并没有多少限制，本地居民购房依然被排斥在外。
　　
　　从所有城市已经出台的限购令来看，均未逃脱“户籍导向”，户籍演变成“有价证劵”，普遍“限外”“宽内”，但长沙限购令仍然具有自己的特点，不能不说政府用了心，一是保刚需限投资，长沙市区90平米以下户型严格限购；二是小户型投资成本轮长沙限购令重点调控对象；三是长沙限购令出台二手房市场或有机会。现在我们从经济学角度，单就限制小户型谈谈我们的看法，首先鼓励小户型住房表面上看满足了所谓的刚性需求，其实后患无穷。
　　
　　温家宝总理2011年2月２７日与网友交流时说，中国是一个人口众多、土地稀缺的国家，住有所居并不意味着每人都有自己的住房。温家宝说：“我提倡小户型。”中国若960万平方公里土地稀缺，那么，作为工业发达国家，日本，荷兰和瑞士如何生存？这些国家不仅人均居住面积是中国人的2-3倍，而且是世界上最发达和产值最高的农业国，农业效率至少是中国的5倍，中国作为世界上第三个土地辽阔的国家，并不缺少土地，只是耕地由于粗放型生产“略显稀缺”，但足够养活中国人，不必为中国人没有土地居住担忧。
　　
　　根据易富贤的博客说法，中国1978年人口为9.6亿，其中城市人口只有20%，城镇居民人均住房面积是6.7平方米；2010年中国人口13亿多，城市人口50%，城镇居民人均住房面积却达到33平方米。
　　
　　所以，他认为：以“人口众多、土地稀缺”为由提倡小户型住房是站不住脚的。英国、德国、日本人均国土面积分别只有中国的55%，59%，40%，但人均住房面积比中国要大2-3倍。美国大致与中国土地相差不大，1950年美国人均住房只有26平方，大致相当于现在我们居住的水平，美国人口增加1倍，而人均住房面积增加一倍多，人均超过70平方。
　　
　　从土地资源看，中国完全可以住的更加宽敞，舒适，没必要缩手缩脚。现在的问题是过去房地产开发的“黄金十年”全部集中在城市，造成城市环境、交通和居住空前恶化，如果改变我们的城市化观念和开发方式，我们将不会陷入如此难堪。
　　
　　在对待住房问题上，政府乐意安排穷人的生活，对炒家和富人却不加限制。限制穷人的居住，不仅不能改善穷人的生活环境和福利，反而把穷人推到更穷人的地位，稍微有一点经济学常识的人都知道，小户型的个人资产无法与富人的别墅，大户型和高端小区相比较，我们假设现在一个90平方现在的价格是8000元/每平方米，价值72万元，20年后增值5倍，价值360万元。而200平方米的大户型，现在即便是6000元/平方米，价值120万元，20年后增至600万元，大家说是谁的资产增值更快呢？
　　
　　富人无需劳动就可以坐等资产增值，这就是资本与劳动的关系，而穷人，即便不是无产阶级，拼命地劳动，因为私人资产太少，财富无法放大，当然难以通过资产获得太多收益。在财产继承上，穷人原本资产少，假如征收遗产税的话，留个后人也更少。富人由于资产多，“传导”到下一代的财富必然更多。
　　
　　未来房产作为个人资产和财富保值增值来看，大户型增进速度将是小户型的数倍。穷人普遍居住小户型，不仅增值资产慢，而且小户型区域的商业环境和交通更趋恶劣，无法与高档小区和别墅区相比拟，城市空心化趋势将加速，而中国的城市化区域限制又无法扩张更大的土地面积，那么富人将进一步“抢占”穷人的生活空间和生活资源，不然只能让富人财富流失海外，从短期看长沙限购令不仅毫无作用，还使更多富人搭上政策便车，遏制穷人的需求。
　　
　　现实就是如此，政府为穷人、低收入者、单身和白领鼓励建设的小户型，现在被炒家和富人购买，房地产市场治理中没有能采取“分灶吃饭”的政策，陷入了鱼目混珠的状态，胡子眉毛一把抓，政府若无法区别富人和穷人，当然无法对穷人实行照顾和政策优惠，限购令正陷入这样的悖论。
　　
　　人民政府应该是一个对人民福利负责任的政府，不然要建立社会保险制度干什么？但是，市场经济的宗旨在于通过私人的努力和适当的政策安排，通过好的政策来分切富人做大的蛋糕，力求使更多人不依赖政府保险和救济生活。不合理地安排穷人的生活方式必然陷穷人更贫穷，显然限小户型是好心办成了坏事，如今房价在高位运行，穷人得到的少，而富人将失去的更多。
　　
　　我们假设限购令限制富人购买大户型，给新家庭和穷人100%的银行贷款按揭购买大户型，穷人能够利用金融杠杆撬动更大资产，有机会可以通过银行“以小搏大”，那么，不仅开发商的楼盘不受影响，而且通过“限制外地炒家”大幅度地提高本地居民购房的机会，未来长沙人民将比其它城市更富裕，长沙社会结构更公平，社会自动实现了政府想要而难以实现的共同富裕的愿望。
　　
　　我们认为，政府、开发商和消费者利益一致的政策才是好政策。开发商应该继续以开发大户型为主，即便是政府的保障性住房，也应该建最好的保障住房，无需跟风开发过多小户型，让原本拥挤中心城区有更多空间。我们相信，为开发商道德“试血”的必然是共同富裕了的人民！ 作者：王义高 欧阳京