2016年上半年苏仙区房地产运行情况

　　2016年上半年，受国内经济整体趋缓、市场需求疲弱、企业投资意愿不足等诸多因素影响，苏仙区房地产呈现开发投资放缓，商品房销售面积增速回落的状态，房地产发展步入调整期，扩需求、去库存成为市场的主要着力点。

　　一、上半年苏仙区房地产运行基本情况

　　（一）房地产投资低位徘徊

　　今年上半年，苏仙区房地产开发投资增速持续呈现负增长态势，1-6月完成开发投资13.1亿元，同比下降25.9％，降幅比一季度收窄30.5个百分点，较上年同期扩大70.5个百分点，其中住宅完成投资10.6亿元，同比下降9.6%，降幅比一季度收窄23个百分点，较上年同期扩大42.3个百分点。房地产开发投资占全部投资的比重从去年同期的16.4％下降到 10.5%，影响全区固定资产投资增速8个百分点。

　　（二）商品房屋销售量价齐升

　　在一系列支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产平稳健康发展的优惠政策推动下，房地产企业的推盘力度不断加大，购房者入市节奏加快，市场成交量稳步上升。1-6月全区商品房屋销售面积33.2万平方米，同比增长22.4%，增速比一季度下降15.1个百分点，较上年同期回落6.0个百分点，其中住宅销售面积32.2万平方米，同比增长29.9%，增速比一季度回落58.1个百分点，较上年同期提高14.3个百分点。商品房屋销售均价为每平方米4553.2元，同比增长15.1%，增幅比一季度提高0.4个百分点，较上年同期回落1.2个百分点，其中住宅销售均价每平方米4143元，同比增长3.2%，增幅比一季度提高9.5个百分点，较上年同期提高4.3个百分点。

　　（三）房屋新开工面积减少

　　1-6月,全区房地产新开工项目较上年同期减少5个，新开工面积47.2万平方米，比上年同期减少10万平方米，同比下降19.7%，降幅比一季度收窄60.0个百分点，较上年同期扩大42.5个百分点。

　　（四）土地购置面积和价格双下降

　　国家新出台的规范房地产投资的政策已明确规定，企业购置土地却不开发，一年以内要加收占用费，如两年仍未开发，则予以没收。政策压力以及消极的市场行情使得开发商拿地更加谨慎，1-6月全区房地产行业本年土地购置面积6.3万平方米，比上年同期减少23.1万平方米，同比下降78.6%，降幅比一季度收窄20.7个百分点，较上年同期扩大52.8个百分点。本年土地成交价款0.8亿元，同比下降81.25%，降幅比一季度收窄16.5个百分点，较上年同期扩大64.1个百分点。土地购置面积和价格双下降，显示苏仙区楼市已进入调整期，房地产企业投资信心不足，拿地意愿减弱，千方百计去库存加速资金回笼成为当前房地产企业的主题曲。

　　（五）资金到位情况不乐观

　　房地产行业整体低迷，赢利能力减弱导致银行“惜贷”，企业运转资金主要来源于个人按揭贷款及其他渠道的高息融资。上半年，全区房地产开发资金到位19.8亿元，同比增长8.2％。其中，国内贷款1.5亿元，同比下降63.4％，自筹资金7.4亿元，同比增长2.3％，其他资金10.9亿元，同比增长55.7％。国内贷款占比7.5%，自筹资金占比37.4%，其他资金占比55%。

　　二、房地产市场下行的主要问题和困难

　　（一）市场信心不足，民众观望情绪强烈

　　近两年，房地产政策出现松动，但是从全区情况来看，房地产市场并未出现预期的火爆，宣扬“崩盘论”、“拐点论”等唱空房地产市场的声音不断，营造了一种房价下降的舆论氛围。其次不动产登记条例实施之后即将跟进的房产税，将使持有房产的成本大幅度提高，极大的影响除刚性需求外的消费群体，使中等收入群体手握多套房产的，因为税收压力而考虑是否出售，当然更谈不上新购住房了，还可能成为打压房价的猛药。

　　（二）新开工项目锐减，房地产投资后劲乏力

　　受国内经济整体趋缓、库存压力和资金筹措难度加大等因素影响，苏仙区房地产市场信心不足，新开工项目锐减，房地产投资后劲乏力。目前全区仅申报一家新建新投资的房地产开发企业，比上年同期减少3家，新开工项目一个，比上年同期减少4个。51家房地产企业中有9家无开发项目，47个入库项目中有10个项目已完工、7个项目处于停工状态。

　　（三）企业开发成本增长，利润空间被挤压

　　一是融资难度加大。当前金融机构对房地产行业仍采取从严审核、加强管控等措施，银行对开发贷款不断压缩，1-6月全区51家房地产企业仅有7家成功申请到位银行贷款，国内银行贷款同比下降63.4%，占本年实际到位资金的比重仅为7.5%。在银行资金来源渠道不畅的情况下，企业间相互短期拆借是普遍现象，部分开发企业出现民间融资倾向，或者向非银行金融机构高息贷款，融资成本大幅增加。二是税费种类繁多。从前期调查的情况看，房地产行业各类税费多达14种，约占房价的比重达25%左右。三是地价持续走高，因土地资源的不可再生和稀缺性，地价逐年增长，以碧桂园为例，该公司计划开发项目分为三期，每期土地价格较前一期上涨30%左右。土地价格的攀升，使土地成本及费用在房价中所占比重高达30%。融资难度大、开发成本高等因素给企业带来巨大压力，红星美凯龙家居生活广场、丹桂圆、凤凰新城二期等项目因资金紧张导致停工或缓建。

　　（四）城区配套不完善，住宅小区人气不旺

　　苏仙区未来发展主要方向在城东新区，目前，全区在建项目中分布在城东新区以及新老城区结合部的占50%以上，因周围基础设施及生活配套建设不完善，缺乏专业市场、文化教育、医疗卫生、社会保障、创业就业等基层公共服务建设，大部分购房者持观望等候心理，小区入住率普遍较低，以碧桂园为例，该楼盘一期精装房交房三年后入住率尚不足50%，中源国际城交房三年后入住率不足20%,凤凰新城交房两年后入住率不足10%，人气不旺除影响住宅类房屋销售外还直接导致商业营业用房滞销严重。

　　（五）待售面积居高不下，库存压力依然较大

　　1-6月全区商品房屋待售面积34.6万平方米，比一季度增加11.8万平方米，较上年同期增加1.3万平方米，同比增长4%，增速比一季度提高15.2个百分点，其中待售3年以上有22.6万平方米，同比增长18.9%。房地产库存量较大的主要原因一是刚性需求量渐趋饱和，改善型需求呈不温不火态势，需求量不大。二是房屋竣工面积增长较快，加大房屋库存量。1-6月，房屋竣工面积16.1万平方米，同比增长187.7%，其中住宅竣工面积增长185.6%。

　　二、下阶段房地产运行情况预测

　　下半年，随着降准降息、公积金政策放宽、“二孩”全面放开等多项政策效应持续释放，同时市委、市政府为促进房地产平稳健康发展的要求，支持居民自住和改善性住房需求，出台了一系列优惠政策，居民购房意愿将会增强，特别是改善型买家入市的积极性将会明显提升，根据2016年开局以来的成交趋势，四房及以上的大户型将继续在改善型买家中获得青睐。下半年苏仙区的房地产将继续以去库存为主要工作，住宅类市场温和回暖趋势或可望延续，库存压力有望进一步缓解。

　　三、房地产市场发展的建议和对策

　　（一）促进房地产转型升级

　　引导房地产开发企业转型发展旅游、文化、教育、养老、创业工场等跨界专业地产，适当减少住宅、商业地产开发。加快培育知名企业、品牌企业、高资质等级企业，推进房地产竞争由价格竞争向质量、品质、差异化的价值竞争转变，降低同性、同质、低价恶性竞争。

　　（二）加大金融支持力度

　　积极引导银企对接，帮助房地产开发企业解决贷款融资问题。对经营和销售正常的开发企业，银行业金融机构进一步提高房地产开发贷款审批效率，保持房地产开发贷款合理增长；对出现滞销和资金困难的房地产开发企业，建立政府、房企、银行、承建商共同参与的合作协调机制，化解风险，共同维护市场稳定。

　　（三）支持农民进城购房

　　推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革，落实农民个人住房贷款首付比例和优惠利率等支持政策，对符合条件并进城购房的对象给予财政补助。保护农村居民进城购房后其在原户籍地的所有合法权益，探索推行农民的土地承包经营权、宅基地使用权、集体经济收益分配权通过抵押、流转等方式，增强农民购房资金融资能力。

　　（四）扩大政府购买消化

　　加快推进棚户区（城中村）改造实行货币补偿为主、产权置换为辅的安置模式，引导安置户从市场购置商品住房或政府购买存量商品房补偿。鼓励房地产开发企业利用已建成住房或新建住房开展租赁业务，吸引和方便暂不具备购房能力的外来人口租房，促进住房库存的更快消化，提振房地产行业投资信心。

　　作者：张春红