对话记者 张敏

　　对话嘉宾

　　杨红旭上海易居房地产研究院综合研究部部长

　　胡景晖 伟业我爱我家集团副总裁

　　话题缘起

　　随着3月逐渐走向末尾，各地出台“房价控制目标”的大限正在临近。截至3月24日，已有29个城市公布了今年的房价控制目标，其中包括山西省的22个城市。而最受人关注的北、上、广、深四个一线城市，如今仍然“按兵不动”。

　　按照新“国八条”规定，2011年各城市要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格的控制目标，并于一季度向社会公布。但已经公布上述目标的城市，多数仍“习惯性地”与GDP增幅挂钩，因此房价涨幅纷纷围绕着10%左右打转而引发争议。

　　事实上，自上述政策出台之日起，伴随争议与讨论便一直不断。确定“房价控制目标”是否过于行政化？地方如何制定？如何执行？房价能不能得到有效控制？这都是有待解答的疑问。今天我们邀请两位业内资深人士，对以上问题进行解析。

　　政策存不确定因素

　　NBD：现在已经有将近30个城市出台了房价控制目标，其依据也非常多，未来还会有更多的城市出台。这个制度能起到怎样的效果？

　　胡景晖：制定房价控制目标的主要目的是，将房价涨幅的控制与地方行政长官的政绩挂钩，在一定程度上相当于“军令状”。这个初衷是好的，但从预期效果上看，政策本身存在一些不确定因素。

　　首先，如果把数字作为政绩考核的标准，虽然简单明了，但存在不科学的地方。比如承诺以后怎样计算？在计算房价涨幅时，地方政府肯定不会委托第三方来操作，可能是让当地统计部门来做。但我们都知道，有些地方统计部门的数据正受到广泛质疑。过去6~7年，全国的房价至少翻了两番，但从统计数据上，根本看不出来。所以，如果让地方政府主导统计数据，某些部门的公信力有疑问。

　　其次，地方政府有很多办法可以规避这项政策。比如说为了控制房价，可以限制高端住宅的入市和成交，扩大郊区房屋和保障房的成交。这样一来，成交均价的涨幅得以控制，但这并不意味着居民生活条件改善了。

　　杨红旭：从指标设定看，在已经出台房价控制目标的城市中，多数强调年度价格涨幅低于全市年度GDP和人均可支配收入增长水平。仅有少数城市确定了具体的增幅数字，从各城市确定的年度GDP和各项增幅目标来看，基本上可以认为，这些城市制定的房价控制目标上限多在10%~15%。

　　这样的幅度合理吗？这个问题其实很复杂。就长期而言，一个地区房价涨幅与人均收入增幅相一致，基本算是合理的。但如果是在一个房价已经偏高的情况下，就难言合理了。因为若收入与房价同步增长，人们的购房支付能力就难以得到有效提高。

　　NBD：总体而言，多数地方政府仍然没有出台房价控制目标，是不是因为这个目标本身就很难定？

　　胡景晖：对。我最近去过很多二三线城市，从城市发展的阶段看，它们大多处在旧城改造、新城建设的阶段。在这个过程中，房价涨幅难免攀高。

　　比如石家庄，目前正在进行大规模的城区改造，基础设施条件大为改善，拆迁成本也越来越高，新城区的房价势必居高不下。但由于这个城市的规划早已经做好，他们肯定不想因为制定“房价控制目标”而影响城市发展，所以迟迟难以出台。这是一种情况。

　　再如长沙，虽然并未进行大规模的城市改造，但去年和前年，长沙成交了一批高价地，大大提高了开发商的成本。如果说长沙希望把房价控制在很小的范围内，除非开发商赔钱。另一个现象是，近些年华润、北辰等品牌房企陆续进入长沙市场，他们在户型设计、小区规划等方面带来的先进理念，使其项目的居住品质得到很大提高，房屋价格也会水涨船高。

　　应“照顾”居民支付能力

　　NBD：怎样制定房价控制目标才算合理？

　　杨红旭：新“国八条”规定了制定房价控制目标的三个依据：当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，多数地方都将房价控制目标与前两者挂钩，却忽略了后一点。我认为，真正反映居民购房能力的指标是房价收入比。

　　虽然官方一直没有做过测算，但近几年我们一直在研究我国的房价收入比变化，去年的比值为7.7，仍处在相对合理的区间（6~7）。但从区域来看，绝大部分中西部三四线城市的房价收入比是合理的，主要是东部一二线城市偏高（少数城市超过10倍）。

　　另外，仔细分析国家统计局发布的数据，会发现一个有趣的现象：2月份一线城市新建住宅价格涨幅最大，为0.8%；二线城市涨幅为0.47%；三线城市涨幅最小，为0.42%。这说明在楼市调控之下，一线城市的房价表现仍然略强于二三线城市。

　　NBD：这说明了什么问题呢？

　　杨红旭：这说明，近几年我国中西部城市以及东部部分三四线城市房价涨幅并不大，这些城市今年的房价控制目标确定为GDP和人均收入增幅，基本上可以认为是靠谱的。而房价上涨过快的东部一二线城市，房价收入比已经偏高，如果将房价控制目标也跟中西部城市一样定为10%~15%，显然是不合时宜的。

　　我认为，近几年中西部地区房价涨幅较小，所以10%的控制线还算合理；而东部部分大城市今年的房价涨幅控制线应比中西部低一些，比如5%~10%。

　　NBD：关于这个指标，不同的业内人士有不同的观点。全国工商联房地产商会会长聂梅生曾提出过这样一个建议，她说，房价涨幅应该控制在CPI和GDP涨幅之间，高于CPI涨幅，低于GDP涨幅。怎么看待这个问题？

　　胡景晖：我认为房价涨幅应该跟当地的人均可支配收入增幅相一致，同时还要考虑到当地的物价水平，而不应该单纯的与GDP挂钩。具体来说，就是高于CPI涨幅，低于人均可支配收入的增幅。

　　高于CPI，能够体现出房地产业相对旺盛的发展势头，以及对国民经济的重要拉动作用；低于人均可支配收入增幅，则能够给予居民较为良好的预期，使其能够看到买房的希望。

　　制定房价控制目标的初衷在于控制房价过快上涨，保持房价稳定。在这个政策背后，我认为更应该关注制度层面的改革，比如土地财政、财税制度以及收入分配等问题。更深层次地看，房地产的实质是中央政府、地方政府、企业和个人进行资源分配的问题，如何使这种分配更加公平、合理，是我们应该长期研究的课题。

　　4月份房价或现拐点

　　NBD：制定房价控制目标，是否能达到平抑房价的目的？在今年一系列的政策调控下，对房价未来走势如何判断？

　　胡景晖：从上半年的房价走势来看，我认为总体上应该趋于稳定。降价的城市主要是前段时间房价上涨过快、投资投机性需求比例较高的城市。更具体地说，是跨区域投资比例比较高的城市，比如三亚。而北、上、广、深等一线城市以及战略性发展的省会城市，由于刚需旺盛，从长期来看，房价并不会下跌。

　　下半年的房价走势，从目前看还存在一些不确定性，这主要取决于加息的节奏和幅度、保障房建设进度、中低价位商品房的供应速度、政府的推地节奏等，即市场供应能否即时补位。如果供应能够到位，就不排除下半年房价下降的可能。

　　需要注意的是，发改委近期发文，要求各地从5月1日开始实行商品房（包括二手房）明码标价制度，并要求开发商一次性公布全部房源，这可能会造成开发商放慢推盘节奏，提高申报价格，并导致一段时间内有效供给的不足。

　　杨红旭：我认为4月房价可能出现拐点。从数据上看，2月份，全国70个大中城市新建商品住宅价格环比综合指数为100.46，也即新建商品住宅价格比1月份上涨了0.46%，增幅下降0.34个百分点。

　　可见，70个大中城市新建商品住宅价格整体仍然呈现出上升态势，但上涨幅度明显缩小。预计可能是4月，最迟不会超过5月，70个大中城市新建商品住宅价格环比综合指数将出现首次下跌，也即房价出现“拐点”。

　　另外，分析不同类型的城市可以发现，2月份一线城市新建住宅价格涨幅最大，为0.80%；二线城市涨幅为0.47%；三线城市涨幅最小，为0.42%。但由于一线城市是调控的重点区域，未来几个月，预计房价环比下跌的幅度将慢慢超过二三线城市。