■众多房企开始向二三线甚至四线城市发展
　　
　　■面对住宅市场的调控，房企也将目光投向商业地产
　　
　　■国内信贷政策收紧，房企面向海外市场发债
　　
　　趋严的楼市调控下，房企正在加速转型分化。
　　
　　春节前夕，国务院出台“新国八条”，房产税也正式在沪、渝两地试点落地，楼市步入新一轮调控周期。与此同时，宏观层面的货币政策也正式进入从紧轨道，公开市场操作、加息等数量性和价格性手段的交替使用，正逐步回收市场的流动性。
　　
　　“新国八条”的调控措施在春节后，逐渐进入落实阶段，青岛、上海、成都、贵阳以及北京均已出台了地方版的调控细则。在这样的境遇下，众多房企开始谋划转型，开始向二三线甚至四线城市发展，而面对住宅市场的调控，房企也将目光投向商业地产，寻找楼市调控的避风港；在国内信贷政策收紧的同时，房企纷纷面向海外市场发债，但在市场前景难以预测的前提下，存有重大的再融资风险。
　　
　　调控政策逐步落实
　　
　　央行首先拉开了春节后的调控市场的大幕。2月8日，央行宣布自9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点。这也被业内解读为，央行今年的首次加息，显示货币政策已进入“从紧”周期。
　　
　　不仅如此，央行票据发行在暂停一月后也再次启动。央行在2月10、15日和17日，接连发行了三期央票，分别是3月期10亿、1年期10亿以及3月期100亿的地量，这其中还两次采取正回购操作，交易量达400亿元。
　　
　　业内人士指出，对于开发贷来说，加息提高了开发企业的融资成本，增加了企业经营的难度。而银监会又在近日下发《关于进一步推进改革发展加强风险防范的通知》，明确要求各金融机构对房地产信用风险进行风险提示，严禁信贷资金用于购地，严防集团公司通过母子公司借款和其他各种关联交易将信贷资金违规流入房地产市场。
　　
　　在货币信贷收紧的同时，“新国八条”也在地方进行落实细化。目前，一线城市的上海、北京，二三线城市的青岛、贵阳和成都，均出台了地方版的“新国八条”，其中北京更是要求，外地人购房须有5年纳税证明，这被称为“史上最严版”调控措施。
　　
　　房企纷纷转型
　　
　　调控之下，房企开始谋划新一轮的转型。
　　
　　绿地集团近日发布的业绩报告显示，去年全国业务经营收入超过1250亿元，同比增长71%，这得益于近年来在全国布局的商业地产和现代服务业综合体项目。“投资商业地产和现代服务业综合体项目，虽然投资回报的周期拉长，但由于改变了赢利模式，反而增强了项目抵御风险的能力，提高了资金的杠杆率。”绿地有关负责人表示。
　　
　　事实上，在商品住宅市场遭遇严厉调控之下，自去年开始，包括万科、绿地和保利在内的众多房企纷纷转战商业地产，涉及资本超过千亿元。而近日又有消息传出，温州炒房团已经将商业地产作为了新的投资目标。“更多的开发商投入到商业地产这样的转型肯定会有，随着城市的发展以及人们对于商业项目的需求，开发商也会根据自身的定位策划来作出判断。”有地产业人士分析认为。
　　
　　值得注意的是，对于商业地产的发展，房企瞄准的是已具有开发潜力及较强前景的二三线城市。有房企老总对媒体表示，一二线城市的调控压力不言而喻，而政策对三四线城市的楼市影响有限，甚至会把部分一二线城市的需求挤向三四线城市。资深房地产专家谢逸枫认为，开发商逆市转战二三线城市商业地产，疯狂竞拿城市商业综合体地块，目的是抢入二三线城市的时机，进入二三线城市商业地产的利润大。但是，不排除部分开发商仅仅是布局和扩张拿地或储备性的侵夺，目的是拿地抗通胀，或是变相拿地融资、拿地等升值的炒地皮现象。
　　
　　资金链断裂隐忧
　　
　　新一轮的楼市调控以及货币政策的从紧，也考验着房企的资金链。根据统计，48家房地产上市公司中有13家房企预计2010年度净利润增长率超过100%，中弘地产、丰华股份、华丽家族、世茂股份等房企实现了300%以上的增长，还有20家房企2010年度实现净利润同比增长。国家统计局数据显示，2010年，全国商品房销售面积和销售额分别是10.43亿平方米和5.25万亿元，调控年再创历史新高。
　　
　　但业内人士认为，虽然大部分开发商目前的现金尚可支撑，但是由于调控方式更多偏重收紧开发商的资金链，在国内信贷收紧、上市融资未果、信托融资受阻等多重影响下，房企资金链可能面临断裂。
　　
　　此前的1月份，雅居乐、恒大、合生创展等上市房企争相通过在海外发行债券等方式融资以应对国内信贷紧缩和自身房地产项目的开发。标准普尔发布的一份报告称，仅自2011年1月以来，内地房企便已从境外债券市场融资超过30亿美元，与去年全年的80亿美元相比，已近四成比例。不过，标普亦对这种融资“热度”提出质疑，称内地房企大举发行债券所带来的效应更侧重为负面影响。究其原因，在今年市场前景难以预测的前提下，房地产销售和利润率一旦削弱幅度超过预期，这些开发商将很有可能面临“重大的再融资风险”。
　　
　　针对这一热潮，标普在报告中称，众多内地房企大举发行债券的融资方式，其杠杆性提升所带来的负面影响，将会超过债务到期状况和流动性改善所带来的正面影响。有部分内地房企对于发债融资的资金用途解释为，以债务融资对境内借款的再融资行为。
　　
　　无独有偶，2月17日，穆迪将恒盛的公司家族评级从B1下调至B2，同时亦将恒盛的高级无抵押债券评级从B2下调至B3，上述评级展望均为稳定。穆迪分析师曾启贤表示，此次评级下调反映了穆迪认为恒盛的流动性风险有所上升，原因是该公司目前的业务计划要求其在未来24个月筹集大量资金，包括偿付到期的高额信托贷款及尚未支付的土地款项。