每经记者 叶书利 发自北京

“京15条”高压下，购房需求已如预期那样被人为压缩。但今年以来，新开盘楼盘的平均签约率高达近六成的事实说明，需求只是“蛰伏”着，并没有被消灭。

外地需求遭急冻

“京15条”中新版限购令一出，非京籍购房需求立马遭受急冻。

陈光(化名)就是这样一位被“急冻”的外地刚性需求者。他是西安人，目前在北京一家律师事务所当律师。去年9月开始，因结婚成家，陈光决定自购一套房，但考虑到北京高高在上的房价，他被迫将眼光抽离出北京，加入燕郊“淘”房大队伍中。

“我选中了一套90平方米的二居。”然而，正当陈光还沉浸在即将拥有属于自己房子的无限憧憬中时，去年10月1日，燕郊的“禁贷令”使得陈光这种 “不能提供一年以上当地纳税证明或社保缴纳证明的非本地居民”，被暂停发放贷款。

被“撵回”北京楼市的陈光，将目光投向了北京通州。不过，还未等他看好房子，“新国八条”，以及随之而来的“京15条”，再次将他挡在了购房门槛之外。

他告诉记者，自己虽然于2003年下半年便在北京参加工作，但社保纪录中断过一段时间，导致目前无法开出连续5年的社保纪录，没有购房资格。

陈光的经历不是个案。链家地产市场研究部的统计数据显示，以北京二手房市场为例，2008年，北京楼市低迷，外地人在北京二手房市场的购房占比为26%；2009年市场大反弹，该比例急剧上升到38%；2010年在“京12条”规定外地人购房需提供一年以上纳税或社保证明的情况下，外地人购房占比又降至34%左右；而在新版限购令前的2011年1月，该比例又回升至39.7%；然而新版限购令后的2月24日~3月30日，该比例便急冻回8.2%，比新版限购令前大降31.5个百分点。

链家地产首席分析师张月向《每日经济新闻》记者说，“京15条”后，这部分被压制的外地人在京购房需求，时下大部分选择沉默“蛰伏”，较少部分将需求转向不受限购政策影响的商住楼，或是选择固安、燕郊，甚至天津等北京周边区域购房。

需求被迫“蛰伏”

需求被人为抑制，却并不代表需求就被“消灭”了。今年北京新盘签约率高企就是对此的诠释。

北京市房地产交易管理网的统计数据显示，截至3月31日，于1月16日拿到预售证的万科长阳半岛第五批共计252套上市房源，已成交248套，签约率高达近98.41%；同日拿到预售证的骏华阁，上市房源共计148套，已成交117套，签约率近79%；3月4日拿到预售证的悦都苑，上市房源共计339套，已成交284套，签约率近83.8%。

北京中原三级市场研究部总监张大伟向记者表示，截至3月31日，北京今年以来新开盘的22个预售住宅楼盘，平均签约率已超六成。他分析后发现，其中预售均价在2万元以下的项目供应量最多，市场表现也最佳，平均签约率超六成；预售均价为3万元以上的项目，平均签约率也达到近五成五；而预售均价在2万~3万元的项目，市场表现达不到平均数，平均签约率仅近三成。

“需求如此分布，是调控的结果。”张大伟分析认为，“京15条”高压下，目前市场上的需求结构被纠正回以刚需和改善性需求为主。今年新开盘的2万元以下的项目，至少5个项目位于房山区，属于当前北京楼市的热点新城，价格上的优势，更易受到自住需求青睐。这也说明，只要定价合理，消费者可承受，目前“蛰伏”着的需求会马上被释放。