宜章县2016年一季度房地产运行情况分析

　　2015年以来，房地产相关政策接连出台，降息降准降首付、减税负、全面放开二孩等利好政策频发，有效刺激房地产市场回暖。在此背景下，全县商品房销售出现回升，投资规模继续扩大，但库存压力大、建设进度慢、资金紧张等不利因素仍然持续。

　　一、全县房地产市场运行基本情况

　　（一）商品房销售面积和销售额双量提升。一季度，全县房地产企业充分利用国家刺激商品房消费政策，推出了团购优惠、全民公积金贷款、节假日购房定期优惠等一系列促销手段，促使全县商品房销售面积市场交易量和销售额较快提升。全县商品房销售面积25189平方米，同比增长55.92%；其中，住宅销售面积24650平方米，同比增长52.58%。商品房销售额7292万元，同比增长49.61%。

　　（二）房地产开发投资和建设规模扩张较快。一季度，受翡翠华府等新入统房地产项目拉动，全县房地产完成开发投资13428万元，同比增长152.22%，较上月提高108.93个百分点，其中住宅投资6185万元，同比增长50.56%。从房地产开发投资占全县固定资产投资完成额比重来看，本期占比5.49%，比同期提高3.39个百分点，提升较快。受投资强劲的驱动，全县房地产建设规模持续扩大。商品房施工面积188576平方米，同比增长104.66%；房屋新开工面积57870平方米，同比增长63.85%。

　　（三）房地产企业建设资金仍然紧张。一季度，全县房地产开发企业本年末实际到位资金小计17989万元，同比增长68.37%。虽然用于房地产开发的资金增长较快，但资金的来源仅局限于自筹资金和其他资金，少有银行贷款。从其到位资金构成来看，以定金及预收款和个人按揭贷款为主的其他资金共11219万元，占到位资金比重62.37%。自筹资金6770万元，仅占本年到位资金的37.63%，同比下降13.84个百分点。同时房地产企业各项应付款合计达7200万元，同比增长56.66%；其中工程款6200万元，同比增长124.07%。企业自有资金的比例下降，房地产企业周转压力、资金压力加大，房地产企业资金供给仍显偏紧。

　　（四）商品房销售价格有所下降。一季度，全县商品房均价2895元/平方米，比上年同期（3017元）下降4.08%；其中商品房住宅价格2849元/平方米，同比下降5.58%。虽然大汉龙城开发的商铺销售均价在6000元/平方米及以上，但今年仅销售了116个平方米，对整体商品房销售均价的拉动有限。全县商品房成交价格主要以中低价位的商品房销售为主，房价受市场销售态势的影响略有下降，但下降幅度控制在合理范围内。

　　（五）待售面积持续高位。一季度，房屋待售面积为71935平方米，同比增长24.26%，分别比上年四季度和今年1-2月提高310.68个和126.8个百分点。待售1-3年(含1年) 面积49080平方米，其中住宅面积32870平方米，商业营业用房面积16210平方米。待售面积持续高位运行，全县房地产消化库存的压力较大。

　　二、上半年全县房地产开发走势判断及建议

　　今年，全县房地产项目规划建筑面积743620平方米，其中规划住宅建设面积579782平方米。规划建设住宅4378套（其中：90平方米以下326套，144平方米以上1092套），大部分是90-140平方米的大众需求户型。基于一季度房地产业开发投资增速强劲、房屋施工面积较多，新成立尚未纳入“四上”企业统计的房地产企业新开建的项目和其他续建项目将在4-6月申报入统，预计上半年全县商品房销售面积会保持快步发展的趋势。但随着房地产利好政策效应逐渐递减，大环境住房消费将逐步趋于平稳，我们仍需高度关注房地产企业因资金紧张等导致续建项目缓慢，投资接续能力不足等方面的问题。

　　（一）紧密跟进新开工建设房地产项目。一季度，宜章县新成立尚未纳入“四上”企业统计的房地产企业有湖南省郴州保盛房地产开发有限公司（下有“宜章县南京路东扩及旧城区改建项目1-2期）和宜章恒泰建设投资有限公司（正在审批，建设项目期数不明），在库房地产企业续建项目有君悦物流1-3期、翡翠华府和东昇华城三期等。行业主管部门要认真贯彻落实好中央和省市各项房地产市场调控政策和措施，紧密围绕促进全县房地产市场长期健康、稳定发展，完善配套地方政策，紧密跟进新开建和续建房地产项目建设进度，积极主动帮扶房地产企业解决建设过程中遇到的困难和问题，争取早日建成并及时申报入统。

　　（二）千方百计去库存。虽然中央以多轮降准降息、降首付、减免税费等降低购房成本来推动需求入市和刺激消费，但由于全县房商品房待售面积较多，使得去库存转化周期较长。行业主管部门要认真调研全县房地产业当前的建设经营情况，结合实际提出促进房地产业有序发展的对策，进一步完善扶持全县房地产发展的地方政策，刺激消费需求。同时，控制土地供应规模、调优房地产建设结构，从源头调节市场供应、降低库存压力，通过控制、优化供应规模及结构，盘活存量土地来促进房地产业去库存。

　　（三）着力缓解房地产企业建设资金紧张的困难。进一步搭建银企对接平台，对已经开工建设项目继续给予政策上的扶持，对在建普通商品住房开发项目优先发放贷款。特别是要加大对承建适应大众消费需求户型的优质住宅小区的金融信贷支持力度，着力缓解房地产企业建设资金紧张的困难。同时要结合宜章的产业规划，加大新业态地产投资，积极引导商业地产、工业地产、养老旅游地产、物流地产等非住宅地产的发展，形成房地产市场开发多元化格局，培育新的经济增长点，扩大投资规模。

　　作者：周明定