房地产市场是区域性市场，经济、社会、投资环境、人文等都是影响房地产市场发展的因素。宜章县的房地产开发虽然起步晚，但发展较快，全县共有11家资质房地产开发企业入，商品房已成为居民改善住房条件唯一渠道，城关镇是全县的核心区，开发力度强劲、开发场面红火，市场价格一路走高，即是在近年来的国家调控政策下，房价也未出现停涨回稳的迹象。宜章县房地产市场怎样才能回归理性，现予以分析。

　　一、发展现状

　　（一）房地产开发与销售保持较快增长。上半年，全县房地产开发项目4个，房屋施工面积82960平方米，完成投资4515万元。批准预售面积为25075平方米；商品房销售面积15725平方米，同比增长22.9%；其中：住宅销售面积13925平方米，同比增长8.8%。住宅平均销售价为1920元/㎡，同比增长12.3%；商业营业用房销售价为3356元/㎡左右，同比增长10.6%。今年以来，在住宅投资中,全县进一步完善了解决中低收入家庭住房的保障措施，加快了保障性住房建设,90平米以下和经济适用房增长相对较快。　　

　　（二）房地产开发已经成为拉动宜章投资增长的重要驱动力。“十一五”以来，在国家“把住宅建设培育成新的经济增长点”的政策引导下，房地产开发企业抓住契机，调整结构，不断加大以普通住宅为主的住宅建设力度，房地产开发结构出现新变化，商品住宅建设的主体地位得到加强。房地产投资占全县城镇固定资产投资完成额的2.3 %，房地产开发投资已成为拉动全县投资增长的重要驱动力。房地产增加值占国内生产总值的比重逐年增大，此外，房地产业作为劳动密集型行业，可以消化吸收大量人力资源，带动其他几十个相关行业吸呐大量劳动力，对缓解就业压力，保持经济稳步增长起到重要作用。

　　（三）房地产企业经济实力明显增强，开发资金到位情况较好。近年来，由于比较宽松的投资环境，加上房地产开发投资周期短，回报率高，吸引了大批民营企业界人士纷纷投入到房地产业中来，在全县11家资质以上房地产开发商中只有一家国有企业，其余全部为民营企业。在各类资金中，定金及预收款、自筹资金、国内贷款之和已占据着房地产开发资金总量的八成以上，居于房地产开发投资资金的绝对主导地位。其中，自筹和定金及预收款居各类资金之首。上半年，房地产开发投资本年资金来源合计4930万元，同比增长8.2%；上年末结余资金278万元，本年资金来源4652万元，同比增长7.3%；其中自筹资金3775万元，占本年累计到位资金的76.6 %。

　　（四）物业管理服务企业稳步发展。上半年，房地产物业管理法人企业5家，年从业人员年平均人数352人，主营业务收入367.2万元，主营业务利润79.3万元，营业税金及附加15.8万元。在管房屋建筑面积 38.32万平方米，其中在管住宅建筑面积34.49万平方米。

　　二、存在的问题

　　（一）商品房开发结构性矛盾仍然突出。目前宜章县房地产市场处于高速发展阶段，但市场供求结构性失衡问题已显突出，主要表现在：一是非住宅商品房开发过快。上半年，商业营业用房开发面积为4100平方米，同比增长15.6%，增幅为各类型房屋之首；二是经济适用房和廉租房投资比重偏低。适合本地居民的中低价位、中小套型普通商品住房有效供应不足。在开发的82960平方米住宅中，90平方米以下的住宅只占4.2%，这种结构无疑提高了低收入群体购房门槛，带动了二手住房价格较快上扬。

　　（二）商品房价格上涨过快，城镇中低收入居民购买住房难问题突出。成本的上涨推动房价不断上升，而成本的增加主要是由于以下几方面的原因所致：一是土地价格上涨；二是原材料价格上涨；三是抗震设防等级提高；四是人工费上涨，致使建房成本增加。

　　对大多数中低收入阶层来说，购买一套100㎡的房子，按宜章县2010年平均价格1710元/㎡计算，需17万元，宜章县城镇居民可支配收入按14780元/人算，一个三口之家年收入29560元，除去1年正常开支，1年可用于购房的钱在10000元左右，按此计算购买1套房子需17年，这还不包括装修费用等，由此看来，宜章县中低收入居民购房难问题十分突出。

　　（三）房地产市场秩序尚不规范，开发销售问题多，市场管理需进一步规范和加强。房地产开发商大都重开发轻管理，房地产市场存在的问题和矛盾日益突出，虚假广告、违规预售、合同欺诈、保险费等；物业管理收费、物业管理服务质量、物业管理用房界定、物业小区公共维修基金的归集、使用、管理等问题比较突出。房地产市场不规范行为，不仅扰乱了市场秩序，挫伤了消费者购房的积极性，而且影响了房地产业的健康发展。

　　三、对策及建议

　　针对当前存在的突出问题，今后在坚持房地产市场健康发展的同时，应加快相关制度建设，更加充分地发挥市场在房地产行业资源配置中的作用、保证房地产行业健康持续发展并以此带动经济增长。

　　（一）是建立和完善房地产市场预警体系。建立适合宜章县房地产行业风险的区域经济行业管理控制模式，对房地产市场“冷”、“热”等有关现象及时作出反映与分析。在遵循经济发展规律的基础上，及时准确地反馈市场信息，有目的地规范与引导市场走向，避免房地产市场的“暴饮暴食”与“一曝十寒”，及时消解市场的潜在风险。

　　（二）是因地制宜完善和发展住房保障体系。完善城镇低收入家庭的住房保障制度和增加普通住宅供应量。对于低收入群众住房困难问题，明确规定解决城市低收入家庭住房困难问题主要通过建立健全廉租住房制度加以解决。政府解决城市中低收入家庭的居住问题与住房保障作为一项政策性的民心工程，做好城市低收入家庭住房困难标准的公布和对象认定工作，确保我市开发的经济适用房，廉租房的合理分配。

　　（三）是进一步规范房地产市场秩序，建立健全房地产市场发展的长效机制。房地产开发监管部门应加强房地产开发的全过程监管，对违反规划、虚假广告、合同欺诈，囤积土地、恶意炒作，不履行合同交工时间等行为的房地产开发商应进行严肃查处，加强房地产中介机构和从业人员的管理，坚决打击各类侵害消费者权益的行为。规范城市房屋拆迁行为，推进物业管理行业规范发展，坚决纠正侵害群众利益行为。加强房地产统计体系建设和市场信息公开，遏制房地产交易中的违法违规行为。强化住房公积金归集和贷款的管理，适当提高贷款门槛，加强商品房预售资金监管，及时预防开发商的不正当炒作。

　　（四）是加大宣传力度，营造宜章县房地产业健康发展的良好氛围。坚持正确的舆论向导，以加快保障性住房建设为重点，大力宣传中央和省、市出台的各项大政方针和政策措施，着力稳定和提升市场信心，加大房地产市场投资消费的宣传力度，搞好房地产市场信息发布工作，客观公正地报道房地产开发市场情况，适时举办各类房地产咨询、交易、展示活动，合理引导住房投资和消费,促进房地产市场稳定健康发展。

　　作者：谭志国