“10%是开发商的降价底限。”本周一，当上海再次出现排队买房现象后，多位房地产业的资深人士表达了相同的看法：在楼市总体不降价的情况下，楼盘小幅降价就足以带来热销。中国指数研究院的一份调查研究数据显示，1300多位房地产营销经理中，超八成认为房价不会下跌，认为降价会超过10%的不到5%。实际情况跟他们的看法一致：即便是10%以内的折扣，很多开发商都不愿意给。

　　《每日经济新闻》记者近日针对京、沪、穗、深、杭、汉六城市营销公司的调查发现，开发商或在5月大规模推货，但多数仍没有降价的打算。

　　北京 开发商少量推货试探市场

　　北京中原地产的统计数据显示，北京4月共有30个项目计划入市。由于身陷调控，开发商推盘时面临很大挑战。30个项目中，目前只有11个确定了预售均价，另外的项目均价还停留在“待定”状态。

　　在采访中，多位北京楼盘营销工作人员均承认，目前的营销难度较大。为了尽可能多地积聚客户，营销策划时，开发商基本考虑将开盘前的客户蓄客时间拉长，同时倾向于少批量上市，以试探市场反映，而不是一次性大批量盲目推盘。

　　至于是否降价开盘，一些楼盘营销人员的回答可能并不如人们所愿。

　　北京海淀区上地板块的一个楼盘营销总监告诉 《每日经济新闻》记者，推盘时，他们并不打算降价或打折。她认为，行业越是低谷，越要做到精细化。目前楼市处于观望中，降价虽然会吸引眼球，但同样可能遭遇前期业主的抵触，且降价不一定能带来好的销售量。最重要的还是找准客户，针对特定目标客户群进行特色营销。

　　她以自己的楼盘为例解释说，该楼盘位于上地商圈，客户群锁定为在上地工作的中高级白领和公司管理人员。

　　位于北京CBD地块的一位楼盘营销人员也向记者表示，目前公司未有打折或降价开盘的打算。鉴于该地块的稀缺性，公司的营销以无可复制的位置为核心诉求点，打造高端形象。

　　她认为，对于中高端楼盘而言，特色营销可以加分，而降价或打折营销却会对品牌形象带来负面影响。

　　上海 营销公司不建议大幅降价

　　 “今年首次新盘大规模上市，可能会出现在5月份。”上周日惨淡落幕的上海之春房展会，让上海荒岛房地产工作室副总经理黄欣伟有些吃惊，“许多大开发商临时缺席，很大程度上说明了市场目前的趋势。”

　　“以往，新盘集中供应出现在3月份，在错过3月份的春季房展后，开发商目前最有可能在5月份的“五一”假日房展期间集中推货。”黄欣伟说，“如果这个时间点开发商仍不准备推新盘，那只有两种可能性，一是开发商打算一捂到底，另一种就是开发商资金撑不住，可能会选择悄悄降价。”

　　同策房地产咨询机构第一区域事业部总经理赵刚说，从他们掌握的情况看，即使到了五六月份，开发商也不会出现资金断链的情况。去年这个时候，开发商的资金已足以维持半年，今年开发商的资金比去年同期更好，因此降价的可能性极小。

　　不过，赵刚也认为，4月下旬和5月初才是全年新盘上市的高潮期，这一批房源极有可能占今年推盘总量的30%以上。

　　大规模的供应会不会导致开发商在5月份发动降价潮呢？

　　“开发商在降价问题上已没那么纠结了。”赵刚说，限购令推出后，很多高端楼盘客户大面积流失，目前开发商纠结的问题是如何找到精准的客户，并不会轻易降价，因为降价并不能帮助他们找到客户。

　　黄伟欣也表示，即使是刚需住宅，营销代理公司也不敢给开发商提过分的价格折扣，一是开发商会担心这样的价格能否将房子全部卖掉，二是如果卖得太好，开发商又会担心价格是否降得太多。他认为，大多数营销代理公司会给开发商建议将价格下调5%~10%。

　　广州 新盘或在5月集中推出

　　3月14日~3月20日，广州市场成交再度下滑，跌破千套，成为广州颁布限购令后最惨烈的

　　一周。而就在上周，房价经

　　历暴涨的广东佛山，正式对

　　外表示将实施楼房限购令。

　　“目前我对市场不太乐观，预期看跌。”中原地产项目部总经理黄韬表示，目前市场仍处于博弈、观望阶段，开发商没有明显的促销活动，房价松动是一个假象。值得注意的是，当前高端楼盘销售惨淡，一个星期都卖不出去一套。

　　据介绍，该中介代理的广州海珠区某高端楼盘项目，本来计划5月初开盘，但由于市场不明朗，开盘日已被推迟至五六月份。“这样的市区高端盘，开盘推的量很少，可能就100套。”黄韬表示，但开发商蓄客的时间都差不多要1~2个月，推货节奏取决于开发商的资金需求情况。他指出，因为市区新盘少，上述新盘价格肯定不会往下走。

　　在行情低迷的情况下，瑞安在华南的首个市区住宅盘，之前报出了超3万元/平方米的吹风价，由于不少业内人不太看好，其入市的时间也几度延迟。

　　曾英杰认为，今年上半年广州新推货量总体会比较少，第一波集中推货会出现在 “五一”期间，在这之前，大规模降价促销的可能性较小。虽然广州中心六区的供应有所回升，但仍存在价格上涨的动力。

　　黄韬则表示，由于资金压力，预计5月份开发商会出货，个别会进行变相降价促销。

　　杭州 5月房价“拐点”预期增强

　　受限购政策、信贷收紧等政策叠加效应的影响，杭州楼市成交陷入“冰冻期”。数据显示，3月前半月，杭州商品房成交大幅下滑，成交仅647套；3月22日，杭州仅成交31套，低迷成交“雪上加霜”。

　　据业内人士观察分析，杭州或将在5月份迎来开盘高峰，房价开始出现较为明显的松动，房价下跌的“拐点”预期逐步增强。

　　成交量的“萎缩”与供应量相对减少有关。杭州双赢营销机构总经理章惠芳告诉 《每日经济新闻》记者，调控效应已经显现，购房者处于观望，开发商也是如此，推盘明显放缓。

　　据杭州透明售房网的数据显示，“国八条”出台后至3月23日12时，近3个月内，杭州市区共有11个楼盘开盘，而一向占据大头的住宅项目只有5个，3月份至今竟然没有住宅楼盘申领预售证。

　　汉嘉地产顾问机构总经理梅杰认为，目前开盘的项目比较少，杭州5月份的房交会期间可能集中亮相，“目前开发商也出现分化，有些开发商想避开最冷的市场期。”

　　“僵持”的市场行情下房价是否会出现“拐点”？在杰盟智库执行长兰洪海看来，目前杭州房价开始出现松动，一些老盘如城郊板块的小西湖小镇已经推出较大幅度的折扣，但开发商现在大张旗鼓降价并不现实。

　　3月16日，位于杭州钱江新城的滨江•城市之星推出5号楼，开盘当日154套房源去化八成。至于原因，章惠芳认为，除了该项目属于商业地产不受政策影响外，价格也是优势，“之前卖46000元/平方米左右，这批新推的房源，均价只有33600元/平方米左右，还是精装修。”

　　合创地产机构总经理毕明辉告诉《每日经济新闻》记者，目前杭州新开的楼盘定价都比较理性，比预期要低，在优惠促销方面，虽然都是常规手段，但幅度更大一些。

　　梅杰则表示，今年市场将以自住需求型为主，不管是首次置业，还是改善型购房，自住需求重视性价比。据他观察，近期，新推的一些位于星桥、九堡等板块的楼盘开盘价都比预想要低，再加上一些优惠促销活动，其实比所在区域均价已经低了5%～10%。

　　据杭州百棠地产机构统计数据显示，不少楼盘将选择4～5月份之间开盘，仍然踩在这个传统销售旺季的节点上。

　　杭州百棠地产机构总经理魏羽妡表示，推盘量的调整是目前许多开发商考虑的重点问题之一，为了确保在开盘时有不错的销售表现，机构建议住宅类项目在本阶段以小批量推盘的方式进行，不建议进行大力度的促销或折扣；所有目前在服务项目所推出的折扣优惠以暗折为主。

　　武汉 推盘放缓 开发商降价有限

　　 进入3月份以来，承受着成交量直线下挫的压力，武汉各大在售楼盘代理商竞相紧急调整营销方案，以期完成既定任务。上周末，记者在武汉走访发现，超过七成楼盘已祭出“优惠”大旗，其中不乏万科、保利等较具实力的地产企业。

　　记者注意到，近期每逢周四、周五，铺天盖地的楼盘推广短信便会集中“骚扰”手机用户，而这类短信有个基本规律：小户型告诫待售数量有限，大户豪宅以优惠促销为主旋律，而写字楼等投资类产品则会强调“非限购范围”。

　　“在目前行情下，我们对楼盘的营销策略肯定会做出相应调整，在整个运作节奏上也会有所放缓。”武汉经天纬地房地产营销策划有限公司副总经理邢晓瑜表示。事实也正是如此，由于前期蓄客量严重不足，武汉市场众多新盘上市节奏明显被人为放缓，很多原本计划三月初开盘的楼盘被临时更改延后到3月底或4月初。

　　对此，被延期楼盘的工作人员表示，“只有将新盘认筹时间段延长，客户积累到一定数量才能开盘，否则销售的人力成本会很大。”据亿房研究中心统计显示，限购新政出台后一月内，武汉先后有接近40个新楼盘宣布进入认筹阶段，但正式按计划日期开盘的不到10个，且按时开盘的均为万科、万达、华润、金地等大品牌开发商。

　　此外，具体营销策略的“谋变”正成为武汉各家房产代理商们共同的选择。武汉市信达行房地产顾问有限公司策划经理白帆告诉记者，公司会根据代理楼盘的特点选用最优营销策略，“主要还是要看项目自身的情况，市区和郊区的项目也会有一定的区别。在行情不好的情况下，新楼盘一般都会采取分批入市。”不过，他也表示，目前房地产代理企业遇到的最大问题不是策略调整，而是“市场实际购