5月1日，长沙地铁2号线将试运营，对于紧邻着五一路地铁口的锦绣中环大厦（湘绣大楼）和万代广场而言，“败部复活”的最佳时机似乎已经到来。

　　在历来被商家看好的五一商圈，锦绣中环大厦和万代广场裙楼像是两个“异类”，因为各种历史原因，一直游离于繁华商业的边缘，开业、调整、空置、再开业、再调整、再空置……与五一商圈兴旺的氛围显得格格不入。最新的消息显示，锦绣中环大厦有“7up”重金杀入，以7000万接下其20年经营权；万代商业广场则由湖南福达商业地产有限公司投资5000万接下15年经营权，并已重新装修即将开业……

　　随着地铁时代的临近，“马上有钱”似乎成为投资客们杀入五一商圈的期许，但地铁真能成为“万灵丹”吗？

　　7up接盘锦绣中环，最快7月开业

　　4月1日上午，春光明媚，五一路立交桥西南角的锦绣中环大厦五楼以下被蓝色围挡遮蔽，标志性的两条扶梯不见踪影，仅剩负一楼的湘绣大楼专卖店和鑫众鑫中老年服饰超市还在营业中。

　　靠近五一大道一侧，“7up”的LOGO鲜明地印在墙面上，预示这栋楼正在迎来一个新的开始。据招商人员介绍，4月份将全面启动对外招商。

　　7up总经理邓焕姿运作过6家“弥敦道”商场，以及分品牌花园街villa和花园街mini，在她背后，还有来自广东的地产投资商的身影。

　　接盘锦绣中环，邓焕姿直言是冲着地铁而来。据其介绍，为了争占地铁商机，7up投入了7000万元，在买下经营权的同时，全面改造负一楼至五楼，商业面积约为2万平米。“每个楼层定位都不同，选择经营户也会很谨慎，必须要提供相应的商业计划书，与7up的整体定位相符合。”

　　餐饮是7up特别重视的一块，据悉目前已有多个知名的餐饮品牌入驻，包括首次进长沙的“绿茶”。

　　邓焕姿说，因为附近有太多大型的购物中心和传统百货，而地铁带来的人流又有着快速消费的特点，7up将寻求差异化定位，谋取生存之本。

　　在业内商家看来，从正式招商、装修到开业，一个类似7up这样体量的商场正常情况下大概需要半年才能面世，因此，估计7up最快也要9月份才能开张。

　　但记者从邓焕姿处获得的消息是，最快将于今年7月份推出。7up搭乘“地铁”商机的迫切之情由此可见一斑。

　　“福达万代”欲和地铁同时开张

　　和锦绣中环大厦一样急欲借地铁商机“满血复活”的，还有距其仅百米之遥的另一栋商业大楼——万代广场。

　　地铁修建期间，这里的经营一度处于半停顿状态，只有临街铺面仍在坚守，现在，这里已更名为“福达万代”广场。广场正门上方，一个超大的LED显示屏正在不断变换着招商广告。

　　“商业项目定位是休闲时尚。”据项目负责人戴伟平介绍，这里一至三层的经营面积约有1.2万平米，三楼已引进全国排名前三甲的缪斯KTV，二楼入驻8家时尚餐饮品牌，均是首次进驻长沙，一楼则是星巴克以及欧式风情一条街。一二层部分商业最早将抢在5月1日开业。

　　资料显示，福达公司目前在长沙已有解放西路福达银座、步行街新福源大楼、太平街糖酒大厦等，管理的商业面积已超过8万平方米，涉足的行业包括房地产、商品代理等等。

　　“这个项目真是投入了很大的心力。如果没有开福区政府的支持还真没办法搞。”戴伟平说，由于历史原因，万达裙楼部分实际备案的业主超过500个，仅是跟这些业主达成租赁协议，就费了不少脑筋。考虑到今后的发展，福达公司前期投入5000万元，对裙楼进行了整体改造和装修。而后期的包装和推广投入还未可知，“可能要投2个亿”。

　　但相比困难，福达更看中的仍是地铁将带来的客流。戴伟平透露，“如果有可能，不排除将会有一个地铁出站口对接福达万代。”

　　[背后]

　　小产权隐患仍存在

　　无论是锦绣中环大厦还是万代广场，在过去十多年间，守着五一商圈的“黄金码头”，却一直不温不火。

　　据锦绣中环大厦曾经的“租户”丁健介绍，这与大厦招商定位不明确、商业配套落后、整体管理不善、小产权业主各自为政、以及通道不流畅都有关系。

　　丁健透露，锦绣中环大厦的商业裙楼共有七层，包括负一楼至五楼，一楼和二楼之间有一个夹层，“二楼和夹层部分产权卖给了小业主，里面的商业经营氛围一直不理想。”

　　曾以“友谊商业广场”之名托管了两年锦绣中环的友阿集团董事长胡子敬，对这一地块也一直心怀“遗憾”，在他看来，如果规划得好，这个地方在多年前就应该是黄金码头。“后面产权一分散，只要一个人不齐心，就做不起来。所以我们后来也退出了”。

　　不仅仅是锦绣中环大厦，万代广场在过去的十多年间几起几落，也同样与产权分散有关。最初开发商由于资金链断裂，其裙楼的商业项目就被无限期地搁置下来。此后开发商申请破产，也留下诸多产权问题。2001年深圳“紫荆城”入驻，一年后快速撤资，2005年潮流特区入驻，4年后再度撤出，万代广场似乎一直在五一广场充当了热闹的看客。

　　最近空置的几年中，据说也曾考虑过做“数码”“童装”“服饰”等主题商场，但由于没有产权证，业主过于分散，令多家商业投资公司望而却步。

　　对于这两个项目的商业前景，业内看法各异。“码头还是好码头。”在锦绣中环做了10年母婴生意的丁健认为，如果商业定位准确，管理配套跟上来，未来随着地铁导入的巨大人流，开在地铁口的这两个商业项目完全不愁没生意做。

　　而民进中央经济委员会副主任王林教授的看法则相对谨慎：“有新鲜的资本血液进驻，并且拿到了长期经营权，这对两个盘确实是一件好事。但另一方面，未来这两个项目的小产权的隐患还是存在。”在他看来，这两个项目未来如何走向，关键要看操盘手有没有“大眼光、大格局、大资本”。

　　新旧资本激烈“暗战”

　　除了产权隐患，在业内看来，地铁也并非“万灵丹”，仍面临诸多方面的挑战。

　　目前就中国市场来看，地铁商业的现状有喜有忧，像北京、广州等地的地铁商业就很火爆，而石家庄、青岛等地的则一般。

　　冲着“地铁”商机，五一商圈的新旧资本早已经开始了激烈的“暗战”：除了7up与福达杀入锦绣中环大厦和万代之外，老的百货巨头也纷纷“变脸”——王府井除了新引入设计师品牌集成店，还将餐饮垂直分布到所有的经营楼层；友阿春天则将全面调整其卖场定位，在一楼新增化妆品和彩妆以集聚人气；平和堂早在2013年就将每一个楼层全新重装；新世界百货为了迎接地铁的到来，也将启动全新的品牌调整……

　　“五一商圈从来都是商家必争之地，不是猛龙不过江”。王林认为，未来在五一商圈，商业竞争将是空中、地面和地下立体交叉进行：地下部分，有友阿股份的五一广场地铁商业项目正在大手笔规划建设中。地上部分，以平和堂为龙头，新世界百货、王府井交织成强大的火力，更有九龙仓即将重金杀入……地上和地下两个拳头夹击之下，新的百货商场将会“压力山大”；而如果走快消路线，还将面临着电商的巨大挑战，“关键是有准确的商业定位，而资本的重要性反而摆在其次”。

　　作者：戴丹 张莉