政策轮番出台的重压下，去年疯跑一年的楼市终于露出疲态。近日，记者从有关部门获悉，一季度市区楼市交易量价齐跌。其中，成交量下降尤为明显，业内人士认为，这样的变化说明调控已初步显出成效，对于完成全年的房价调控目标有信心。由此看来，不管是开发商还是购房人都日趋冷静，房价回归理性，房子回归消费品而不是投资品，对房地产市场的平稳健康发展有积极作用。

统计表明：

调控压力下，一季度市区楼市交易量价齐跌

市房管部门的统计数字表明，今年一季度，市区商品住宅登记销售额为21.21亿元，面积36.34万平方米，月度均价分别为每平方米6112元、5154元和5841元。而去年四季度商品住宅成交面积达到50.09万平方米，月度均价分别为每平方米6119元、5379元和6672元。

市物价局有关人士说，去年，政策性保障房供应量较少，对房价的抑制作用不明显，同时，旧城改造力度加大，老城区拆迁量大，如老高桥、老东站、扬桥以北东侧房屋拆迁，市场刚性需求量大。此外，地价不断创出新高也带动了房价的不断上涨，因泰州市区主要向东向南发展，因此，不少开发企业不惜重金竞价，“地王”频出，而地价的上涨带动了周边房价的攀升。所以，市区房价去年走出了一条“节节高”的行情，从年头均价每平方米4260元，涨到年尾的6672元，涨幅高达57%。经过此轮疯涨，与扬州、南通等周边城市的差距已大大缩小，甚至一些地段优越的高档楼盘的价格已与扬州、南通类似楼盘不相上下。

而今年，新建住宅价格已确定调控目标，即控制在年内GDP预期增长幅度内，控制在市区居民人均可支配收入预期增长幅度内。为达到这一目标，我市今年大大增加了限价房、经济适用房、租售并举住房、公共租赁住房、廉租房等保障性住房的供应，尽可能在新建住房中保障性住房的供应达到50%以上，让更多的中低收入市民享受到保障房的优惠。同时，通过限房价竞拍地价，过去由于单纯对土地竞价出让，竞价人的心理预期与竞价冲动使“地王”不断涌现，不仅使该地块的房屋价格创出新高，也带动周边楼盘的价格上涨。而通过限房价竞拍地价，可以有效挤压开发企业的暴利空间，压制了房价。

刚刚出台的“市八条”中规定预售面积不少于3万平方米分期开发指标也对开发商囤地控地、延期开发、捂盘惜售、炒作房价有明显的抑制作用。同时还规定房价首次备案后，3个月内不得调价，每次调价，上调幅度不能超过3%，下调幅度不能超过8%。从5月1日起，还将实施明码标价、一房一价，所有在售房源必须公开销售。

市房地产协会副会长沈瑜说，这些举措最终都将反映到房价变化上，从一季度市区楼市交易量价齐跌可以看出，人们的心理预期已逐步趋于理性，那种对房价上涨预期的恐慌性购房已经不多见了。

现场发现：

部分楼盘价格松动，二手房有议价弹性

记者在市区多家楼盘采访中发现，不少楼盘打着回报VIP客户或者优惠活动的幌子，搞起了降价促销。

泰州碧桂园西班牙庄园美墅四期开盘，推出97折优惠，同时针对目前购房人资金压力大的情况，一次性付款的分期延长，从一个月延长至6个月甚至一年，吸引了不少购房人的眼光。

同济家园二期二批次开盘也推出了“一梭子”优惠政策，如一次性付款，开盘当天预定3日内签约，每平方米让利258元，次日预定3日内签约，每平方米让利158元；按揭贷款，开盘当天预定3日内签约，每平方米让利150元，次日预定3日内签约，每平方米让利50元。此外，还推出10套特价房，最低价每平方米5668元，最高优惠额达到43000元。还有一些楼盘借VIP卡搞促销，如一张VIP卡预存5万元，购房时抵扣8万元等。

二手房价格也不再是铁板一块，市区比特中介一位工作人员说，3月份以来，有不少房主在挂牌时主动表示，如果遇到有诚意的买家，价格可以商量。也有的房主挂牌后打电话要求改价格，这与去年的情况大不一样，去年是打电话要求涨价，今年是主动降低价位。这位工作人员告诉记者，去年城南的房子涨得太快，基本上都每平方米超过了8000元，而城西、城北的房子才刚过4000元，现在客户大多打听城西、城北的房子，城南的房子问津的人不多。所以提出价格可商量的大多是一些急于出货的城南的房主。

去年，市民高明骏就打算买一套房子，眼睁睁看着房子从四五千元涨到七八千元，他后悔不已。今年，他却不着急了，“再等等看吧，应该不会再涨到哪里去了，估计再过段时间，可以优惠的楼盘更多，可以慢慢挑个满意的房子。不过听说银行贷款不好贷了，首次购房的利率优惠也取消了，加息又加了好几次，买房负担更重了。”

4月5日，央行再度发布2011年的第二次加息通知，要求从4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。五年以上金融机构人民币贷款基准利率由原来的6.60%上升至6.80%。以一套100万元商贷、20年周期的贷款为例，加息前每月约要还7514.7元，而加息后每月需要还7633.4元。也就是说，购房者每月需要多还118元。

“虽然加息并非针对房地产市场，但从去年开始，频繁加息已逐渐由‘量变’转向‘质变’。”市区一家银行个人金融部徐经理表示，就楼市目前主要购买力，也就是首置刚需而言，在去年“417”调控前还能享受到最低7折的优惠利率，现在不仅已经全面取消，部分银行还要上浮10%。再算上数次加息，不难看出购房成本已经明显加大，无疑会增加市场的观望，市场会进一步趋冷。

他认为，加息也会让开发商用钱的成本再度提高，资金链“雪上加霜”。虽然楼市整体走势会趋于平稳，但开发商间的两级分化趋势会更加明显，缺乏融资能力的房企日子会更加艰难。由于市场迟迟不见好转，开发商迫于资金压力，就会有一些楼盘打着各种旗号进行降价促销。

调查显示：

逾四成泰州居民认为未来房价将保持稳定

3月末，人行泰州市中心支行公布的一季度储户问卷调查显示，在国家加大宏观调控政策背景下，四成以上的居民认为未来房价将保持稳定。

调查结果显示，高达41.25%的居民预期未来房价“基本不变”，分别较上期和去年同期提高了12.75和10.75个百分点。与此同时，在调查房地产调控对房价的影响时，仅有11.75%的居民预计房价将“上升”。

人行泰州中支相关专家分析，继国家出台“新国八条”之后，已有多个城市出台包括限购细则在内的一系列措施落实楼市调控“国八条”。据预测，严格执行“限购令”的城市全年交易量同比将萎缩两到三成，全国整体成交量或降一成左右，房价存在下调的压力。泰州作为三线城市，部分刚性需求仍然存在，房价大幅下降的情况很难出现，目前市场上存在80后结婚用房的需求、拆迁户安家置业的需求、农民定居落户市区或为孩子选择学区房就近走读需求等，这些刚性需求将对稳定房价起到积极作用。

不过，调控政策还是在一定程度上影响了居民购房意愿。调查结构显示，未来三个月，打算买房的居民占比为9.75%，比上季下降了2.25个百分点。从金融统计数据来看，今年1月份全市新增个人住房贷款5.45亿元，同比减少7.66亿元。“购房贷款成本上升抑制了居民购房意愿。”专家介绍，当前各金融机构均取消个人住房贷款利率优惠，加之央行持续加息，二者叠加大幅增加了购房成本，由此必然抑制部分首次置业需求。此外，信贷规模收紧导致个人住房贷款额度较为紧张，居民申请住房贷款难度加大，也影响了不少居民购房的积极性。目前，仅工行和农行个人住房贷款已审批未提款的就达到6亿元左右。

专家意见：

1.25万套保障房成楼市调控“定海神针”

今年泰州市保障房任务已经明确，建设总量为1.25万套(间)，1260户可领廉租补贴。比去年多了6738套。据了解，泰州市领到的保障房建设任务为：今年要新增公租房6000套(间)，新增廉租房500套，新建经济适用房3000套，新建限价商品房3000套，发放廉租住房租赁补贴1260户。

作为政府调控房地产市场的重要手段，保障性住房近两年开始大规模建设和入市。那么保障性住房在楼市调控中究竟扮演何种角色？在未来的楼市格局中处于何种位置？

业内人士认为，保障性住房的首要作用是分流市场需求，合理配置住房资源。作为基本的生活必需品，住房资源这块蛋糕如何分配，决定着全社会居住需求的满足程度。保障性住房建设旨在形成一个对各类需求层次全面覆盖的住房供应体系。

当前一个不争的事实是，许多城市房价已经远远超出了普通居民的支付能力。尽管居民收入也在增长，但是始终跟不上房价上涨的步伐。如果把商品房价格对应的收入水平划一道线，中等收入群体游离在这道线的边缘，属于潜在消费需求者，一般被解读为刚性需求，成为开发商不降价的依据和借口。低收入人群则完全被挤出市场，丧失了购房能力。与此同时，高收入群体却依靠强大的购买力，拥有着超出正常居住需求的住房资源，并在过去几年中把投资需求过度放大，造成了房价泡沫以及资源分配的不合理，广为诟病的空置率是最好的例证。因此，要保障低收入人群的基本居住需求，必须运用保障性住房这一“看得见的手”来调控住房资源分配，通过这一具有准公共产品性质的住房品种来满足商品房覆盖不到的人群的居住需求。

在城镇化进程中，人口加速向城市转移，随着毕业大学生、进城务工和创业人员增多，居住需求越来越大，人员的复杂化也决定了需求层次的不同，但我们的商品房市场以及租赁市场却没有及时跟上进行市场细分，造成了夹心层的不断出现和扩大。比如，即使是租房，进城农民工的支付能力也与一线城市的租金水平相背离，造成了“蚁族”、“鼠族”的居住条件。而保障性住房正是要弥补这一细分市场功能的欠缺，公租房、廉租房、经济适用房的设计和种类划分，都是为了满足各类需求，合理分配住房资源，同时通过分