尽管国家统计局公布的２月份７０个大中城市住宅销售价格变动情况显示，在新国八条之后，国内不少地方房价有所松动，但无论一手房还是二手房，无论价格的环比还是同比变化，价格下降的城市不多，即使有也只是涨幅回落。这种情况在各地的二手房交易中表现得更为明显。

　　可以看到，在新国八条之后，不少地方住房销售量迅速下降，但各地的房价却依然坚挺，出现调整的地方不少，只不过上涨的幅度要小一些。同时，按照新国八条的精神，最近政府又出台不少政策来配合落实，并希望通过这些政策能够遏制高房价，比如发改委的“房价备案制”及各地的限购和限价令等，但是对于这些政策，是否能够达到其目标，实在令人质疑。

　　对于当前楼市调控的政策效应，第一个指标就是要看住房的市场预期是否转变。如果住房市场的预期不转变，住房市场仍然是一个投机炒作赚钱的市场，那么相应的政策要起到作用是不可能的。从２００９年第二季度以来国内住房价格快速飙升，基本上是过度住房优惠政策推动的结果。在这样的政策推动下，国内住房市场早已成了一个投机炒作盛行的市场。因此，房价飙升也是必然。在高房价下，一般住房消费者早就没有支付能力进入这个市场的，而完全被挤出。

　　在一个以投机炒作为主导的市场，其价格完全是由投资者的市场预期来决定。而投资者的市场预期又取决于投资者的融资成本、融资杠杆率、融资易获得性所导致的赚钱效应。也就是说，只要这些条件不改变，住房投机者的赚钱效应还存在，那么投资者对房价上涨的市场预期就不会改变。在以投资为主导的住房市场，只要房价上涨的市场预期不改变，那么住房价格要想下跌是不可能的。住房市场价格不跌，住房市场调整就不容易。

　　从当前的情况来看，尽管新国八条明确表示要对住房的投资及投机炒作进行严格限制与打击，但是对住房投机炒作的政策还是心有余而力不足，不是“不痛不痒”，就是“鞭长莫及”。比如差别化的个人住房按揭政策，对住房的投机与住房的消费作出严格的区分，并要求采取利率、首付比例等区别性政策，并对异地购买及多套购买进行严格限制。但这些政策仅对新进入的住房购买者有作用与限制（这种政策仅是货币政策收紧造成的结果），对早已存有大量住房的投机炒作或投资者却鞭长莫及。

　　也就是说，新的住房限制政策对已经持有大量住房的投机炒作者没有政策效应。在这种情况下，这些住房投机炒作者一定会认为政府打击住房投机炒作政策是暂时性的，或“一阵风式”的，只要限制政策的时效一过，住房投机炒作又会闻风而动。因此，在这种情况下，他们预期住房的价格终将会出现报复性反弹。现在，他们最好的策略就是把已购买的住房紧紧持有，等房价反弹再出手。

　　当前各地住房市场的情况正好印证了这一点。即各地住房的销售量出现较大幅度下降，但是住房的销售价格不仅没有下降，反之还有上涨，只不过上涨的幅度小一些。手中持有住房的投机炒作者都在待价而沽。

　　对于存量住房投机炒作者来说，住房价格上涨的预期不仅没有改变，反之，政策还强化住房价格上涨之预期。在这种情况下，住房的价格要想下跌是不可能的。对于新进入者来说，尽管当前进入住房市场的信贷条件比以前的进入门槛高了许多，只要住房市场的赚钱效应不改变，他们仍然会等待时机进入，现在只是静观其变。

　　还有，对住房投机炒作能够起到较大作用的税收政策不痛不痒，从而也就无法让购买住房的赚钱效应改变，反之，现在仍然在扩张。比如当前住房市场流行一种观点，认为只要通货膨胀存在，住房就是最好的保值工具。如果这样，当前的住房政策要改变投机炒作者的市场预期就是不可能的。从新国八条的税收政策来看，无论是住房交易流转税，还是交易所得税，其税率根本谈不上是对住房投机炒作有针对性遏制，反之，过低住房交易税及不征收住房财产税，则成了鼓励进入住房市场进行投机炒作的催化剂。在全世界的任何一个市场经济国家，根本上找不到哪个国家的相关住房税收会低到如此地步。既然在住房流转、财产持有上的税收政策不动真格的，那么只要购买住房就有利可图，就一定会激励更多的人千方百计进入住房市场。

　　现在，房地产宏观调控重点放在保障性住房、限购及限价上。大造保障性住房尽管会使今年低端住房大量增加，但是这些住房或是棚户区改造，或是廉租公房，经济适用房及限价房比重不高。由于保障性住房没有进入商品房市场，其数量增加对商品房市场价格影响也是十分有限。对于住房限购与限价政策，对商品房市场影响更是有限。按照这些政策，不仅无法弱化居民购买住房需求，反之会强化住房需求。在这种情况下，住房价格调整根本就不可能。如果住房的价格不向下调整，住房市场的宏观调控效应要显示出来就不容易。

　　总之，就当前住房市场的基本形势来说，一二线城市住房销售量下降仅是表象，要让国内住房市场真正调整，就是看住房市场的预期是否转变，就得看市场赚钱效应是否改变，就得看过高的住房价格是否真正得到调整。如果这些方面不变化，国内房地产市场的许多问题要得到根本调整是不可能的。

　　（易宪容 作者单位：中国社科院金融研究所）